법인세법 제60조의2 · 제25조 · 제27조의2 기준
개인 명의 부동산 보유는 양도·보유·임대 모든 단계에서 최고세율이 적용된다. 법인을 활용하면 세율 구조 자체가 달라진다.
정부는 "실질 없는 절세 도구 법인"을 가려내기 위해 세 가지 기준을 동시에 적용한다. 하나라도 벗어나면 제재가 없지만, 셋 모두 해당되면 5가지 제재가 동시에 발동된다.
지배주주 및 특수관계인(가족)의 지분 합계가 50%를 초과할 때 해당. 외부 주주 없이 가족끼리만 법인을 통제하는 구조를 의미한다. 외부 견제 없이 사적 유용이 가능하기 때문에 제재 신호로 판단한다.
(임대 + 이자 + 배당소득) ÷ 총 매출액 ≥ 50%일 때 해당. 실질적인 제조·서비스 사업 없이 부동산 임대만 하는 법인은 개인 건물주의 법인 위장으로 본다.
가족을 제외한 실제 상시 근로자 수가 5명 미만일 때 해당. 친족은 카운트 불가. 고용 창출 없이 법인 혜택만 누리는 구조를 제재하기 위한 기준이다.
3가지 요건 모두 해당 시 → 5가지 세제 제재 동시 발동
단 하나의 요건만 해결해도 제재를 피할 수 있다. 역으로, 셋 다 해당되면 도망갈 구멍이 없다.
소규모 임대 법인에 대한 우대 세율이 단계적으로 폐지된다. 특히 저소득 구간의 세율 인상 폭이 가장 크다.
| 과세표준 구간 | 기존 세율 | 2025년 세율 | 2026년 세율 | 변화 |
|---|---|---|---|---|
| 2억원 이하 | 9% | 19% | 20% | +11%p↑ 두 배 이상 인상 |
| 2억 ~ 200억원 | 19% | 19% | 20% | 유지 → 소폭 인상 |
| 200억 ~ 3,000억원 | 21% | 21% | 22% | 소폭 인상 |
| 3,000억원 초과 | 24% | 24% | 25% | 소폭 인상 |
※ 소규모 임대 법인(3요건 모두 해당)은 일반 법인세율 적용. 저소득 구간 우대세율 배제로 실질 부담 증가.
3가지 요건에 모두 해당되면 아래 5가지 혜택이 동시에 제한된다. 절세를 위해 법인을 세웠다가 오히려 개인보다 더 불리해질 수 있다.
3개 요건 중 하나라도 충족하지 않으면 제재가 발동되지 않는다. 상황에 따라 아래 전략 중 하나 이상을 선택할 수 있다.
친족이 아닌 실제 근무 직원을 상시 5명 이상 채용한다. 고용 요건을 벗어나면 제재 3요건 동시 충족 조건이 깨져 제재가 발동되지 않는다.
임대 외 제조·서비스·유통 등 실질 사업을 추가해 임대 매출 비중을 전체의 50% 미만으로 낮춘다. 사업 요건을 벗어나면 제재 조건이 해소된다.
세법은 매년 개정된다. 요건 해당 여부를 매 사업연도 말 기준으로 재확인하고, 공인 세무사·회계사와 함께 대응 전략을 상시 점검해야 한다.
법인 설립 전 개인 vs 법인 세금 비교
현 구조에서 3요건 해당 여부 확인
공인 세무사·회계사와 맞춤 전략 수립
세법 개정 사항 및 요건 변화 지속 점검
아래 3가지를 직접 확인해보자. 모두 해당되면 즉시 전문가와 상담이 필요하다.